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文旅和地產有著千絲萬縷的聯(lián)系，仔細看文旅的各個細分業(yè)態(tài)，我們會發(fā)現(xiàn)，住宿＋地產，度假區(qū)＋地產，主題公園+地產，特色小鎮(zhèn)+地產，康養(yǎng)+地產等等。

這些文旅業(yè)態(tài)為什么要加地產？以后還能加嗎？

這些業(yè)態(tài)加地產的核心邏輯核心還是投資回報快慢的問題，文旅項目典型大投資、慢周轉、慢回收，文旅產品從打造到運營，周期漫長，目前稍微成功的項目都在8年以上，很少有前幾年就能收回投資，快速盈利的，除非輕投資或者強IP，所以大部分文旅投資回報期平均8-15年才能收回，這還要看投資強度和運營能力，文旅講求的是好產品、強運營、慢品牌的緩慢積累和釋放，慢工出細活。

而地產是大投資、快周轉、短周期，講求的是效率，是快速的土地溢價及地產去化，弱產品、少運營，快速營銷，賣房子，二者邏輯有本質的區(qū)別。

但不加地產的文旅還能做嗎？文旅的投資邏輯既然如此，就必須考慮投資回報率，考慮資金平衡的問題，但隨著國家對地產政策的收緊，從銀行貸款，到土地供給，到去化限制，地產的好日子很難再持續(xù)，文旅地產勾地的套路和打法也基本被目的地政府熟知，層層限制，比如要求文旅地產企業(yè)明確出資主體，是地產企業(yè)還是文旅性質，明確資金來源，是自有資金還是銀行貸款，以及運營邏輯的論證，土地供給上還要層層審批，分效果供給，這就極大加大了文旅地產企業(yè)獲取低價土地的難度，更對文旅招商帶來極大的影響。

層層疊加的地產調控政策：

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”。該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

“三道紅線”包括房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。

參加此次重點房地產企業(yè)座談會的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進行融資債務總規(guī)模的控制。

房地產企業(yè)有息債務規(guī)模也將受到控制，相關方面對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。踩中兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。

具體為，房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱房地產貸款占比)和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱個人住房貸款占比)應不得高于兩部委確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

（圖片來源：21世紀經濟報道）

2021年2月，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)兩“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。同時，22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

2021年7月22日，中央高層出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話，其指出，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同一天，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產調控和房地產金融調控發(fā)表權威解讀。

住建部在解讀中表示，未來將對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。

央行強調，下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，持續(xù)完善房地產金融管理長效機制。

2021年7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》(以下簡稱“通知”)。通知主要從房地產開發(fā)、房屋買賣、住房租賃以及物業(yè)服務四個方面切入，對房地產市場秩序進行全面規(guī)范。

未來文旅如何去做？我想還是要回歸產業(yè)的本質和基本規(guī)律，一是控制投資體量，文旅一定需要較大的投資，但真的需要動輒幾十億上百億嗎？如果沒有了地產的念想，是否要回歸理性？

二是認真打造產品及服務，文旅的本質是消費品，是打動人心的產品，豪華的硬件如果沒有了靈魂很難獲得真正的生命力；三是文旅文旅要持續(xù)運營迭代產品，才能在長達平均十年的時間里獲得長遠的收益，這個收益不會很快，更不會像地產般暴利，細水長流，但帶給目的地的是綜合收益，是投資方與目的地的長期共贏。

地產支撐的文旅模式經歷了假文旅真地產、真文旅真地產，以后會到真文旅半地產，一定配套的地產用以更好的支持文旅發(fā)展及資源要素升值，形成真正良性的共贏局面才能長久，全依賴地產支撐的文旅要告一段落了。

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