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最近華僑城連續(xù)出現(xiàn)高管被查的新聞。

5月8日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)業(yè)與資產(chǎn)管理部原總監(jiān)郭振東被通報(bào)涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法；5月15日，華僑城集團(tuán)有限公司督察審計(jì)部總經(jīng)理彭華也被通報(bào)接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。一個(gè)和產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)有關(guān)，一個(gè)和督察審計(jì)有關(guān)，這兩個(gè)崗位同時(shí)進(jìn)入公眾視野，其實(shí)釋放了一個(gè)非常強(qiáng)的信號(hào)：華僑城的問題，已經(jīng)不只是經(jīng)營問題，而是資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、內(nèi)控、治理和歷史周期疊加的問題。但今天談華僑城，不能簡單用“衰落”兩個(gè)字概括。

因?yàn)槿A僑城曾經(jīng)是中國文旅真正的開山者。

1989年，錦繡中華在深圳開園。那個(gè)年代，中國人出遠(yuǎn)門旅游還很難，錦繡中華用微縮景觀的方式，把長城、兵馬俑、故宮、樂山大佛、黃果樹瀑布搬到深圳，讓人“一天看遍中國”。公開資料顯示，錦繡中華開園第一年游客超過300萬人次，9個(gè)月收回全部投資。后來中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷相繼出現(xiàn)，華僑城幾乎定義了中國第一代主題公園和城市文旅綜合開發(fā)模式。

所以，華僑城不是普通企業(yè)。它是中國文旅地產(chǎn)時(shí)代的源頭之一。

它最早證明了一件事：文旅不是城市配套，文旅可以創(chuàng)造流量；流量可以改變片區(qū)價(jià)值；片區(qū)價(jià)值可以反哺產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)。后來無數(shù)地方政府、開發(fā)商、文旅企業(yè)都在學(xué)習(xí)華僑城。主題公園、商業(yè)街區(qū)、酒店、演藝、住宅、片區(qū)開發(fā)，這套組合拳，幾乎成為中國很多城市文旅開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模板。

但問題也恰恰出在這里。

華僑城早期的成功，是文旅真的有內(nèi)容、真的能聚人、真的能創(chuàng)造城市價(jià)值。可后來很多“類華僑城模式”，學(xué)到的不是內(nèi)容運(yùn)營，而是用文旅拿地；學(xué)到的不是長期主義，而是用概念包裝地產(chǎn)；學(xué)到的不是城市運(yùn)營，而是土地金融。
更關(guān)鍵的是，華僑城自己也被這套模式反噬了。

過去地產(chǎn)上行的時(shí)候，文旅可以講故事，地產(chǎn)可以回現(xiàn)金，土地增值可以覆蓋文旅投入。但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)周期反轉(zhuǎn)，原來的飛輪就變成負(fù)重輪。文旅是慢生意，地產(chǎn)是快周轉(zhuǎn)；文旅靠長期運(yùn)營，地產(chǎn)靠銷售回款。兩套邏輯一旦錯(cuò)配，壓力就會(huì)集中爆發(fā)。

從公開數(shù)據(jù)看，2025年華僑城簽約銷售金額177.3億元，同比減少32.6%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比減少63.41%至98.48億元。到2025年末，華僑城還有大量儲(chǔ)備項(xiàng)目和剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積。過去這些叫資源，今天很多都變成了待盤活資產(chǎn)。

文旅業(yè)務(wù)也不是沒有壓力。2025年華僑城旗下文旅項(xiàng)目接待游客7970萬人次，與上年基本持平；但文旅業(yè)務(wù)收入213.72億元，同比下降21.71%。這組數(shù)據(jù)特別值得警惕：人還在，但錢變少了；流量還在，但轉(zhuǎn)化弱了。

這其實(shí)也是中國傳統(tǒng)景區(qū)和主題公園共同面對(duì)的問題。

今天的游客不是不旅游，而是更挑剔；不是不消費(fèi)，而是不愿意為老內(nèi)容買單。錦繡中華、世界之窗、歡樂谷，曾經(jīng)都是時(shí)代答案。但今天年輕人為什么還要去？本地家庭為什么要復(fù)購？游客為什么要為一個(gè)老牌景區(qū)持續(xù)付費(fèi)？如果沒有新的IP、新的演藝、新的夜經(jīng)濟(jì)、新的親子內(nèi)容、新的社交貨幣，老資產(chǎn)就會(huì)慢慢變成城市記憶，而不是消費(fèi)入口。

所以我認(rèn)為，華僑城不是簡單“落幕”，而是一個(gè)時(shí)代正在落幕。

這個(gè)時(shí)代，就是“地產(chǎn)反哺文旅、文旅包裝地產(chǎn)、土地增值覆蓋運(yùn)營低效”的時(shí)代。過去它有效，是因?yàn)橹袊诟咚俪擎?zhèn)化，房地產(chǎn)在上行，旅游供給還稀缺。今天這三個(gè)前提都變了：城鎮(zhèn)化進(jìn)入存量更新，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整，文旅進(jìn)入內(nèi)容過剩和流量內(nèi)卷。

但公允地說，我們不能否定華僑城的歷史貢獻(xiàn)。

沒有華僑城，中國主題公園可能不會(huì)這么早成熟；沒有華僑城，很多城市也不會(huì)這么早理解文旅對(duì)城市空間、消費(fèi)場(chǎng)景和土地價(jià)值的塑造作用。它為中國文旅立過標(biāo)桿，也給中國城鎮(zhèn)化提供過樣本。

只是今天，華僑城必須回答一個(gè)新問題：當(dāng)土地紅利不再、地產(chǎn)邏輯失效、游客審美升級(jí)、城市進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)老牌文旅巨頭，靠什么重新贏得市場(chǎng)？
未來的華僑城，不能再只是景點(diǎn)開發(fā)商，也不能再只是文旅地產(chǎn)商。它必須真正變成文旅資產(chǎn)運(yùn)營商、城市內(nèi)容平臺(tái)、本地消費(fèi)與外來旅游雙循環(huán)的組織者。

一句話總結(jié)：華僑城的故事，不是一個(gè)企業(yè)的失敗，而是一個(gè)模式的退潮；不是文旅的終結(jié)，而是文旅地產(chǎn)舊邏輯的終結(jié)。

它曾經(jīng)用錦繡中華告訴中國人：一天可以看遍中國。

今天，它要回答的是：在新時(shí)代，中國游客為什么還要選擇華僑城？

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