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經(jīng)歷了前些年請洋管家打理酒店的階段，中國房地產(chǎn)大佬漸漸開始走上自營酒店品牌之路。繼恒大、碧桂園、萬達之后，近日保利也宣布發(fā)展自營酒店品牌“ARTEL雅途”和“N+”，一股自營酒店品牌熱潮正在興起。有專家表示，房企由依傍洋酒店品牌到獨立發(fā)展自營品牌，實際上是一個“扒皮”過程，追求投資回報才是根本動因。

自營酒店品牌熱潮正在興起

據(jù)了解，國內(nèi)房企發(fā)力酒店多年，主要采取與國際酒店管理公司以特許經(jīng)營的方式進行品牌輸入。比如，富力、萬達、保利等與凱悅、希爾頓、洲際、喜達屋等國際酒店集團聯(lián)合開發(fā)了國內(nèi)多個知名五星級酒店。

本次保利宣布發(fā)展自營酒店品牌并非房企中的第一個。去年7月，寶龍地產(chǎn)正式成立酒店集團。同年10月宣布推出自營酒店品牌“藝悅”和“藝筑”。今年7月，繼鉑瑞和鉑驪高星酒店品牌之后，綠地集團又推出自營酒店品牌Q酒店。而恒大、碧桂園、萬達則是較早推出自營酒店品牌房的地企。

面對如此密集的發(fā)展自營酒店品牌。業(yè)界認為，一場去酒店洋品牌化，發(fā)展自營酒店品牌熱潮正在興起。特別是，今年5月，萬達文華酒店正式接手三亞海棠灣凱賓斯基酒店，被業(yè)界視為一場成功的“逆襲”。據(jù)介紹，三亞海棠灣凱賓斯基酒店開業(yè)于2012年初，作為世界知名酒店品牌，這家凱賓斯基只經(jīng)營了4年多，就被萬達易手。易手原因或為“水土不服”。萬達則表示，這是萬達酒店及度假村品牌輸出第二個項目，是“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個步驟。

面對國內(nèi)酒店業(yè)，正在進行的這場“逆襲”或“去洋品牌化”潮流，有人認為，前些年由于運營酒店經(jīng)驗不足，國內(nèi)房企才“無奈”的請洋管家打理，隨著房企的成熟，發(fā)展自營品牌是必然選擇。也有人認為，這場潮流源于“順勢而為”。因為發(fā)展國際五星級酒店不符合當下發(fā)展趨勢，所以要重新進行酒店定位。

六層皮說

不過，華美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱告訴記者，其中還有更深層次的原因。

趙煥焱表示，房企酒店集團發(fā)展自營酒店品牌，是酒店投資經(jīng)歷了“表皮”換地皮、抵稅神器、品牌溢價層等諸多過程后，最終回歸追求投資回報本質(zhì)的體現(xiàn)。趙煥焱介紹說，酒店有六層皮。

第一層皮是招商的彩禮。“是指利用酒店建設計劃拿到地皮，此時酒店投資的主要目的在于‘表皮’換地皮。”

第二層皮是抵稅神器。“是指房企通過對酒店的巨額投資抵充了可觀的所得稅。”趙煥焱解釋說，假設房企當年商品房銷售額為100億元，凈利潤為20億元。那么，這20億元需要繳納所得稅。如果將這20億元投資酒店建設，凈利潤就變?yōu)?。因此，這個階段投資酒店能給房企帶來可觀的抵稅回報。

第三層皮是品牌溢價層。引入高端國際酒店品牌后，整個地塊的價值得到提升，房價也隨之提升。趙煥焱稱，這一階段酒店投資的主要目的在于“房價”提升作用。“最初房企進入酒店業(yè)是‘被動’的。主要表現(xiàn)，一是出于對房地產(chǎn)的帶動，二是引入高端國際酒店品牌而非自營品牌。”

第四層皮是抵稅第二春。酒店初開業(yè)時，對于房企也有著重大利好。“因為酒店的折舊、攤稅可以進一步幫房企抵充所得稅，這也是一個不小的數(shù)字。”趙煥焱解釋說，酒店毛利潤扣除還本付息、折舊、攤費、得到凈利潤后，才需要付所得稅。而折舊、攤費又非常可觀。因此，在這一階段，引入洋酒店品牌，對于房企仍然有利可圖。

第五層皮是感到疼痛了。“房子賣完后，隨著酒店開業(yè)年頭的增加，酒店折舊也呈現(xiàn)逐年減少狀態(tài)，這使得酒店投資抵稅利器的作用逐漸喪失。此外，房企還要每年付給國際酒店管理集團一筆高昂的管理費。”據(jù)了解，房企給付的酒店管理費大約占到營業(yè)總收入的7%到8%。“這在前幾個階段，能夠通過酒店投資充抵大量所得稅時，這筆開支并不明顯。但是，現(xiàn)在要酒店自己賺錢了，這就是一個不小的數(shù)字。

第六層皮是指品牌輸出。“因為酒店投資的根本目是要得到投資回報。在扒了五層皮之后，房企不得以只能到第六層皮。這是指建立獨立知識產(chǎn)權的酒店品牌，對外全權管理或特許經(jīng)營，繼而上市。”趙煥焱說，通過幾年來對酒店管理的逐步了解，房企希望減少管理費，甚至是增加管理費收入。所以，從某種角度，發(fā)展自營酒店品牌也是一個必然選擇。

“因此，房企從與洋酒店品牌合作過渡到獨立發(fā)展自營酒店品牌，實際上就是一個酒店的‘扒皮過程’，而自營酒店的發(fā)展結(jié)果，則要看各自的能力。”趙煥焱說。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近年來房企自營酒店的經(jīng)營狀況相對良好。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)2015年12月發(fā)布的財報顯示，2015年該集團酒店經(jīng)營收入約為52億元，同比增長22.5%。2015年天貓碧桂園酒店集團旗艦店雙十一當天的支付金額突破千萬元。對于保利酒店的發(fā)展，李國華稱看好中端酒店市場，保利酒店的核心競爭力主要來自團隊。