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在 2016 年之前，把自家閑置的空屋以低廉的價(jià)格出租給游客的情況，在日本法律里，都是違法的。伴隨著訪日游客的劇增，日本的住宿業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，保守的日本人，開(kāi)始逐漸思考起如何把民宿合法化。

從今年 4 月份開(kāi)始，日本的旅館業(yè)法終于對(duì)民宿有所實(shí)際意義上的放緩了。現(xiàn)在這條法律的適用范圍擴(kuò)展到了全國(guó)的多個(gè)地方，同時(shí)，滯留時(shí)間縮短為了 2 天 1 晚，對(duì)于房屋面積的限制，人均 3.3 平方米以上即為合法。租用之前的申請(qǐng)也不再?gòu)?qiáng)硬，而是變成了“有向當(dāng)?shù)刈灾误w告知的義務(wù)”這樣的模糊說(shuō)法。

民宿，閑置資源合理配置的新方向

隨著新生育人口減少，日本的閑置住宅越來(lái)越多。最近的一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，在日本，總住宅數(shù)為 6063 萬(wàn)戶，其中，閑置的住宅高達(dá) 820 萬(wàn)戶。僅僅在東京，就有 81700 戶閑置住宅，大阪則有 67900 戶。擁有這些閑置住宅的屋主并不知道應(yīng)該怎樣處理這些空房，一方面，日本的房地產(chǎn)業(yè)一直都不十分景氣，二手房的買賣也不盡人意。另一方面，翻新舊房所要花費(fèi)的金額巨大。這些房主們沒(méi)有將舊房翻新的意愿。

與此同時(shí)，東京、大阪等熱門旅游目的地城市的賓館入住率高達(dá) 80% 以上。

面對(duì)著越來(lái)越顯得供不應(yīng)求的旅館業(yè)和亟待解決的空屋閑置問(wèn)題，把這些閑置住宅經(jīng)過(guò)翻新之后改建為民宿，似乎成為了資源合理配置的一個(gè)新的方向。

《Wedge》雜志在 2016 年 4 月報(bào)道了這樣一個(gè)公司：在東京池袋，一所古舊的大樓里面，有一家來(lái)自中國(guó)的房屋中介，僅僅三個(gè)人，卻占據(jù)了整整一層樓的空間。在民宿放緩的背景下，這家管理會(huì)社應(yīng)運(yùn)而生，他們所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶，正是面向那些赴日購(gòu)置房地產(chǎn)的中國(guó)人。其中一個(gè)負(fù)責(zé)人對(duì)《Wedge》表示，“赴日旅游的中國(guó)人暴增，在他們看來(lái)，民宿比傳統(tǒng)的旅館更加便宜和人性化，如果同樣是中國(guó)人運(yùn)營(yíng)的民宿的話，在語(yǔ)言溝通上更為便利，也就更有吸引力。因此，越來(lái)越多的中國(guó)人會(huì)想到日本來(lái)投資房地產(chǎn)，進(jìn)而把它們打造成民宿。民宿在逐漸成為吸引中國(guó)人投資日本房產(chǎn)的一個(gè)重要的誘因。”

這些房產(chǎn)中介的出現(xiàn)，搭建了閑置住宅屋主和民宿業(yè)主的橋梁。他們扮演著中間人的角色，把資源和需求進(jìn)行匹配，一定程度上緩解了目前空屋閑置過(guò)多的壓力。

山區(qū)的“地域活性化”的新的解決方案

兵庫(kù)縣篠山市，乘坐電車的話，這里距離大阪市區(qū)約有一個(gè)小時(shí)的車程。位于山間的篠山市，是一個(gè)有著 400 多年歷史的古鎮(zhèn)，作為京都和山陰、山陽(yáng)間的中心地域，篠山市有著多處國(guó)家指定的傳統(tǒng)建筑保護(hù)點(diǎn)。

NIPPONNIA日本兵庫(kù)縣篠山城的一個(gè)民宿組合，與其它民宿不同的是，它擁有四棟民宿，分別是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION，每一棟都是超過(guò) 100 年歷史的古老建筑。你可以在 NIPPONIA 的主棟進(jìn)行住宿登記，然后去這四棟屬于 NIPPONIA 的民宿內(nèi)用餐、下榻。

負(fù)責(zé)這次改造工程的 NOTE，是一家專注于日本全國(guó)地域再生的公司。

從 2015 年 10 月，篠山市的第一處民宿開(kāi)張開(kāi)始，至今，NOTE 已經(jīng)完成了 60 多棟篠山市老宅的改建工作，據(jù) NOTE 的代表理事，出身于篠山市的藤原岳史所說(shuō)，日本國(guó)內(nèi)現(xiàn)存古民居約 149 萬(wàn)棟以上，因?yàn)檫@些民居多半處于閑置的狀態(tài)，如果不進(jìn)行翻新改造的話，恐怕會(huì)自然崩壞、腐朽。這 149 萬(wàn)棟民居里面，即使 NOTE 能夠承擔(dān)其中五分之一的改建工作，假設(shè)以每天能夠翻新 30 棟的速度，每棟的花費(fèi)在 3000-4000 萬(wàn)日元，每年可以翻新一萬(wàn)棟，將產(chǎn)生高達(dá) 3000-4000 億日元的花費(fèi)。

“僅僅靠行政補(bǔ)助是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如今來(lái)看，也只有把翻新后的民居作為民間產(chǎn)業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的積累這一個(gè)辦法了。”在接受《Discover Japan》的采訪時(shí)，藤原岳史是這么說(shuō)的。

得益于日本對(duì)民宿政策的放緩，這項(xiàng)民居改建成旅館的方案得以順利進(jìn)行。NOTE 在整個(gè)改建過(guò)程中，扮演著一個(gè)“中間人”的角色。他們?yōu)檫@次的民居改建，制定了一個(gè)多方分工、各自收益的流程。

為此，NOTE 先是找到了適合做民宿，地理位置還不錯(cuò)的民居，通過(guò)當(dāng)?shù)刈灾螘?huì)，與民居的主人進(jìn)行洽談。屋主將無(wú)償或者以極低的費(fèi)用，把房屋提供給 NOTE。然后 NOTE 從日本政策投資銀行獲得房屋改建的貸款，用這筆錢，NOTE 尋找到合適的建筑事務(wù)所，請(qǐng)專業(yè)的建筑師來(lái)承擔(dān)這次的改建工作。改建完成后，住宿、飲食等方面的運(yùn)營(yíng)，NOTE 請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的管理公司。廣告宣傳方面，則是請(qǐng)一休株式會(huì)社代為負(fù)責(zé)。

NOTE 的改建工作，為什么能夠進(jìn)行地如此順利并且快速呢？

原來(lái)，雖然說(shuō)屋主都是以極低的報(bào)酬把房屋委托給了 NOTE，在改建完成之后，這個(gè)房子就算是由負(fù)責(zé)民宿運(yùn)營(yíng)的公司的一部分暫時(shí)性資產(chǎn)了，運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)民宿運(yùn)營(yíng)，獲取利潤(rùn)，以十年為界限。在開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的十年之后，再把房屋完好地歸還給屋主。

這么一來(lái)，當(dāng)?shù)刈灾螘?huì)通過(guò)這項(xiàng)舉措，既解決了舊民宅保護(hù)修繕的難題，又很好地實(shí)現(xiàn)了地域活性化發(fā)展。民宅的屋主得到了修繕后煥然一新的房屋，而運(yùn)營(yíng)公司和提供貸款的銀行，則在房屋作為民宿運(yùn)營(yíng)的十年間，收回了當(dāng)時(shí)所耗費(fèi)的成本。

taterukit 壁掛式視頻電話

專業(yè)的管理公司出現(xiàn) 民宿開(kāi)始“無(wú)人化”發(fā)展

按以往的定義來(lái)看，民宿，本該是屋主把自家住宅的一部分出租給旅客，以較為低廉的價(jià)格，讓旅客能夠得到在普通賓館難以實(shí)現(xiàn)的更加 local 的居住體驗(yàn)的一種方式。然而，旅客的增多，法律的允許，使得越來(lái)越多人的看到了民宿作為一種新的商業(yè)模式的巨大潛力。隨之而來(lái)的是，有的人擁有投資了多處房產(chǎn)作為民宿，如何對(duì)民宿進(jìn)行管理，成了一個(gè)困擾房主的大問(wèn)題。

一些專業(yè)的房屋管理公司出現(xiàn)，幫助房東解決這個(gè)難題。按照每間房屋的管理費(fèi)可以收到住宿費(fèi)的 20%-30% 這個(gè)比例來(lái)看，對(duì)于擁有強(qiáng)大的管控能力和充足的人力資源的管理公司來(lái)說(shuō)，這也許是一項(xiàng)不錯(cuò)的生意。

生意歸生意，要解決的麻煩事兒，可不止是收租這么簡(jiǎn)單。

管理公司要代替行駛?cè)康姆繓|的職能，也就意味著，他們需要對(duì)應(yīng)來(lái)自周邊住客的投訴、檢查房屋損壞與否，還要雇傭清掃公司來(lái)進(jìn)行屋內(nèi)清掃。

與賓館不同的是，民宿的分布十分分散。如果是僅僅依靠傳統(tǒng)的人工服務(wù)，這些管理公司的效率將會(huì)變得低下。于是，一些科技公司開(kāi)始面向民宿這個(gè)市場(chǎng)，研發(fā)出可以代行人工服務(wù)的高科技產(chǎn)品。比如為了解決民宿會(huì)產(chǎn)生噪音引發(fā)周邊居民投訴的問(wèn)題，日本市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了可以智能監(jiān)控噪音的科技系統(tǒng)。這種系統(tǒng)被安置在房間之后，一旦噪音吵過(guò)它所設(shè)定的分貝，可能會(huì)對(duì)周遭居民產(chǎn)生影響的話，就會(huì)自動(dòng)地與管理公司取得聯(lián)系。管理公司在獲得信息之后，會(huì)采取相應(yīng)的措施來(lái)提醒住客。

保潔公司也在民宿業(yè)蒸蒸日上之時(shí)，尋找到了合適的商機(jī)。Axismotion 是位于東京都新宿區(qū)的一家專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理公司。他們通過(guò)活用那些平日里時(shí)間自由的家庭主婦，解決了保潔業(yè)務(wù)增多、人員不足的問(wèn)題。“我們認(rèn)為對(duì)于主婦來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)很好的選擇。畢竟在飲食店里打工，偶爾會(huì)被熟人看到，主婦們覺(jué)得很沒(méi)有面子。” 田中祥司代表說(shuō)。

taterukit 的多設(shè)備聯(lián)動(dòng)技術(shù)

此外，民宿業(yè)的蓬勃發(fā)展，催生了一些老牌的不動(dòng)產(chǎn)管理公司紛紛開(kāi)展了新的業(yè)務(wù)。最初以提供不動(dòng)產(chǎn)情報(bào)的手機(jī)應(yīng)用起家的 Investor Cloud，旗下的 taterukit 公司就在售賣一種可以連接住客和房東的智能屋內(nèi)終端。這種智能的平板電腦終端可以提供英語(yǔ)、中文、韓文等多種語(yǔ)言的服務(wù)，旅客可以通過(guò)這個(gè)終端，與管理公司進(jìn)行視頻對(duì)話。這樣一來(lái)，即使屋主不在場(chǎng)，也可以很方便地進(jìn)行房屋安全檢查，隨時(shí)隨地地對(duì)應(yīng)旅客的要求。此外，通過(guò) taterukit 的技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)房屋的智能聯(lián)動(dòng)，從電燈、空調(diào)到房間的安保系統(tǒng)，屋主都可以通過(guò)手機(jī)進(jìn)行智能化設(shè)置。

tateru bnb 的民宿服務(wù)

上個(gè)月，Investor Cloud 甚至還專門成立了一個(gè)針對(duì)民宿的子服務(wù)公司 tateru bnb。從普通住宅到民宿的改建裝修、幫助申請(qǐng)民宿的經(jīng)營(yíng)許可、代替屋主登錄 Airbnb、代替管理和運(yùn)營(yíng)，到房屋的清潔工作。在整個(gè)服務(wù)期間，tateru bnb 會(huì)收取住宿費(fèi)的 20% 作為服務(wù)費(fèi)用，然而它所提供的全方位服務(wù)，使得成為 Airbnb 屋主的這件事兒，變得越來(lái)越簡(jiǎn)單了。

專業(yè)化的管理公司使得一人同時(shí)運(yùn)營(yíng)多處民宿成為可能，而這也意味著，民宿逐步地“無(wú)人化”，旅客不需要與房東進(jìn)行任何的溝通。

民宿業(yè)的前景明朗，亟待解決的問(wèn)題依然有很多

擁有 15300 個(gè)成員的日本全國(guó)旅館聯(lián)盟認(rèn)為，“現(xiàn)在的民宿和旅館并沒(méi)什么不同”，但實(shí)際上，這些民宿并不符合消防法規(guī)和建筑基準(zhǔn)法的要求，存在著一定的安全隱患。除此以外，在 Airbnb 上面登記的 2.6 萬(wàn)間日本民宿中，約有 61% 的民宿，都是“無(wú)人”住宅。也就是說(shuō)，這些民宿背離了合理利用空屋的初衷，而是為盈利目的存在的。

民宿業(yè)的發(fā)展，損害的不僅是傳統(tǒng)的旅館業(yè)者，還有民宿周遭的居民。

關(guān)于民宿是否會(huì)對(duì)周遭居民產(chǎn)生影響的這個(gè)問(wèn)題，justsystems對(duì)東京都內(nèi)在住的 20 歲至 69 歲，擁有一間房的 290 個(gè)人進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為如果自家開(kāi)始經(jīng)營(yíng)民宿之后，可能會(huì)對(duì)鄰居產(chǎn)生影響的有 61.4%，不希望自家住宅附近有人經(jīng)營(yíng)民宿的有 55.2%。很顯然，不喜歡給別人帶來(lái)麻煩的日本人，對(duì)民宿這件事兒，并沒(méi)有那么熱忱。

日本一民宿內(nèi)部 圖片版權(quán)：走遍東北亞/視覺(jué)中國(guó)

“去年的時(shí)候還沒(méi)有任何投訴，今年，就收到了關(guān)于民宿的 23 封投訴了。每次處理一件投訴，就需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。對(duì)此，Airbnb 沒(méi)有相應(yīng)的問(wèn)詢服務(wù)，房東那邊也沒(méi)有明示的話，如何判斷實(shí)際情況，是一件極為困難的事情。”東京都千代田區(qū)保健所的上村課長(zhǎng)對(duì)《Wedge》雜志說(shuō)。這些關(guān)于不正確垃圾分類的投訴，在日本社會(huì)，是一個(gè)特殊的難題。

由于民宿遭到了附近居民的強(qiáng)烈反對(duì)，以及此前曾發(fā)生過(guò)的民宿內(nèi)自殺事件，民宿對(duì)集合式住宅大樓的聲譽(yù)造成了不好的社會(huì)影響，從而損害了房屋的資產(chǎn)價(jià)值。于去年年底，高層住宅樓白金 tower 就制訂了一系列禁止民宿的措施。他們依靠 Airbnb 的網(wǎng)站監(jiān)測(cè)，一旦發(fā)現(xiàn)有人將白金 tower 內(nèi)的房屋作為民宿在 Airbnb 上進(jìn)行登記，大樓的管理者會(huì)對(duì)入居者進(jìn)行警告。

反對(duì)的本質(zhì)，是民宿越來(lái)越多的同時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的旅館業(yè)，就越來(lái)越構(gòu)成威脅。面對(duì)著不用繳納過(guò)多賦稅，卻能提供更好更便宜的住宿體驗(yàn)的民宿，傳統(tǒng)旅館業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不斷地被削弱。

此外，那些在共同的居住空間里進(jìn)行民宿活動(dòng)的行為，對(duì)普通居民的正常生活產(chǎn)生了巨大的影響。這一點(diǎn)，令既有利益者們無(wú)不感到憂心忡忡。

民宿和傳統(tǒng)旅館的界限，是越來(lái)越模糊了。

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